売却成功の秘訣とポイント

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不動産売却成功のためのポイント

戸建て住宅からマンション、土地まで、不動産売却を行うためには知っておかなければならないことがたくさんあります。こちらでは、鹿児島市の不動産会社「MBC不動産」が、さまざまな不動産売却に成功するためのポイントをご紹介しています。

一戸建て売却成功のポイント

一戸建て売却成功のポイント

新しい物件への引っ越しが決まったり、親から相続した物件を空き家のままにしていたりしていても、物件の売却についてどうしたらいいかわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらでは、鹿児島市のMBC不動産が、不動産売却の手続き方法や信頼できる不動産会社の選び方などお役に立つ情報をご案内します。

一戸建てならではの査定ポイントをチェック

不動産を売却する際には、まず査定を受けて大まかな物件の価値を調べてもらう必要があります。物件ごとに査定のポイントは異なり、一戸建てには一戸建てに合わせた査定のポイントがありますので、チェックしておきましょう。

一戸建てならではの査定ポイントをチェック

周辺環境のポイント
  • 公共交通機関までの距離
  • 病院や学校などの公共施設までの距離
  • スーパーやコンビニなど商業施設までの距離
立地のポイント
  • 道路と面している状況
  • 土地の形状
  • 日当たりや風通り
  • 隣地の有無
外観・内装のポイント
  • 建物の築年数
  • 建物の面積
  • 間取りや生活導線
  • 水廻りの状況
一戸建て売却に必要な費用と税金を知っておこう
不動産売却にかかる費用

※表は左右にスクロールして確認することができます。

仲介手数料

不動産会社に販売活動を依頼した場合、成約後に支払う成功報酬。

【計算式】
売買価格×3%+6万円×消費税

登記費

住所などを公示するために必要な費用。

  • 表示登記
  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権の設定登記 など
抵当権抹消費用
(該当者のみ)

住宅ローンの抵当権を抹消するために必要な費用。

一般的に2万円程度が相場で、別途司法書士費用がかかることもある。

ローン返済費 住宅ローンの完済前に売却が決まった場合は、一括返済する必要があるほか、売買前に抵当権の抹消が必要。
証明書発行費

不動産の売買に関わるさまざまな契約を結ぶ際の証明書を発行する費用。

  • 印鑑証明書
  • 住民票 など
引越し費・処分費 住んでいる状態の住宅を売却する場合、引越し費用が必要になる。使用している家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかる。
税金

※表は左右にスクロールして確認することができます。

印紙税

不動産の売買価格に応じて作成される文書に課税される税金。

登録免許税

不動産の所有権を移転する際の登記や、住宅ローンの抵当権設定登記をする際に必要な税金。

消費税

土地は非課税だが、建物には消費税がかかる。

住民税

不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する税金。

物件の長所・短所を整理しよう

一戸建てを売却する際には、購入希望者による内覧などで物件の魅力をアピールすることが重要です。そのためにも、自分自身でも物件の長所と短所を把握してスムーズに伝えられるようにしておきましょう。

物件のアピールポイントは、第三者の目線でまとめておき、立地や面積をはじめ周辺環境まで含めて説明できるようにしましょう。短所であっても伝え方次第では長所にすることもできます。

マンション売却成功のポイント

マンション売却成功のポイント

現在住んでいるマンションや賃貸物件として経営していたマンションの売却を検討中の方へ、売却成功のポイントをご案内します。売却の方法や流れ、さらに売却成功のためのポイントについてもご紹介しますので、ぜひご確認ください。

マンション売却の諸経費は事前に準備しておく

マンションの売却には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、銀行に支払う費用や司法書士に支払う費用など、さまざまな経費が必要です。売却のためにどれくらいの費用が必要となるのか事前に把握して、準備しておきましょう。

マンション売却の諸経費は事前に準備しておく

仲介手数料 売却が成立した際に不動産業者に支払う成功報酬です。一般的には「売買代金×3%+6万円+消費税」が仲介手数料の基本です。
抵当権抹消費用 マンションに設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きを行うための費用です。抵当権が残ったままでは物件の売却ができませんので、まずは住宅ローンの残債を清算して抵当権を抹消しましょう。
ローン返済 マンションを購入した際の住宅ローンの残債がある場合は、売却と同時にローンを完済しなければなりません。
印紙税 契約書を作成する際に貼り付ける印紙の代金です。売買価格によって印紙税の額は変わります。
譲渡所得税・住民税 所有しているマンションを売却して、諸費用を差し引いた際に利益が出ていた場合は、その利益から税金を支払う必要があります。
マンション売却時に注意するポイント
住み替え 結婚や出産など、家族構成が変化するタイミングで新しい物件を検討するパターンが多いようです。現在住んでいるマンションの売却と新しく住む物件の購入のどちらを先にするのか、タイミングが重要になります。
ローン残債がある ローン残債がある場合でもマンションの売却は可能ですが、売却額でローンを完済する必要があります。完済に満たなかった場合は、購入予定の物件価格に不足分を上乗せすることで住み替えが可能になります。
共有マンションの売却 共有名義のマンションを売却する場合は、共有者全員から同意してもらう必要があります。そのため、売買契約書には共有者全員の署名・実印が必要になります。
相続し物件の売却 相続したマンションの売却をする場合は、相続投棄が正しく行われているかどうかを確認しておくことが重要です。名義が変わっていないと移転登記手続きができません。
賃貸中の物件の売却 投資用に購入したマンションや貸している最中のマンションの場合、そのまま売却か立ち退いてもらってから売却する方法が選べます。どちらを選ぶべきかは不動産会社と相談しましょう。

土地売却成功のポイント

相続したものの自分では活用できそうにない土地、メンテナンスに手間がかかりそうな土地などをお持ちの方はいらっしゃいませんか? 土地も活用方法によっては大きな利益を得られる可能性がある資産です。

こちらでは、土地を売る際に必要な手続き方法や流れ、費用などの情報を記載しています。

土地売却に必要な費用と税金を知っておこう
売却費用
仲介手数料 仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
繰り上げ返済手数料 ローンの残債がある場合に支払う一括返済の手数料です。
測量費用 地積測量図を作成する際に測量で支払う費用です。
解体費用 土地を更地にする場合に必要な家屋の解体費用です。
税金
印紙税 売買契約書に貼り付ける印紙代です。
抵当権抹消の登録免許税 ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金です。
譲渡所得税 土地を売却して、諸費用を差し引いた際に利益が出ていた場合は、その利益から税金を支払う必要があります。

土地の書類を揃えておこう

土地の書類を揃えておこう

土地の売却にはさまざまな手続きが必要になり、各種書類を準備する手間が生じます。手続きをスムーズに進めるためにも、どんな書類が必要なのかを調べておいて事前に用意しておくことをおすすめします。

土地を綺麗な状態にしておこう

マンションや戸建て住宅に関しても同じですが、土地を放置しているとゴミや雑草によって印象が悪くなってしまいます。購入希望者にいい印象を持ってもらうためにも、荒れたままの状態を見せるのではなく土地の状態をキレイにしておきましょう。

注意しておきたいケース

土地の売買は大きな金額が動くこともあり、ちょっとしたトラブルが起こると売買自体に影響が出るような重大な問題につながりかねません。売却活動に移る前に、よく問題が起こるポイントをチェックしておくことが重要です。

隣接地との境界線

境界線トラブルは、長年にわたる根深い問題につながる可能性があるため、事前にクリアしておくことが大切です。土地家屋調査士に境界標の設置を依頼したり、法務局から地図を取り寄せたりして、正しい境界線が証拠として残るようにしましょう。

古屋がある場合

土地に古い家屋が残っている場合、残したまま売却するか解体して更地にしてから売却するかで悩む方も多いようです。更地にしたほうが印象はよくても解体費用がかかるため、どちらがいいのか不動産会社と相談しましょう。

成功するための売却タイミング

相場が安いときに買って高いときに売りましょう

不動産に限らずどんな商品にも言えることですが、価格が安い時期に買ったものを価格が高騰してから売ることがもっとも理想的な売却タイミングです。このタイミングを見計らって売ることは非常に困難ではありますが、不動産の相場には波があるため、普段から相場の変化を観察していれば、大まかなタイミングが把握できるかもしれません。

相場が安いときに買って高いときに売りましょう

売り時なのは、買ったときより相場が上がっているとき

不動産の相場は常に変動を続けていますので、正確に把握することは専門家でも簡単ではありません。ただし、買ったときより高く売れるのか、安くなってしまうのかは比較的簡単に調べることができます。理想的な「売りどき」と言えるのは、買ったときよりも高く売れるときです。

季節による売りやすさの違いを把握する

季節による売りやすさの違いを把握する

日本においては年度の変わり目が4月になるため、1月から3月の間に住宅を購入する方が一気に増える傾向にあります。多くの人が動くということは、この時期なら不動産は売却しやすいと言うことです。また、年度末よりも規模は小さいものの秋も売りやすい時期だと言われています。

買い替えのタイミングに合わせる

住まいの買い替えを行う場合、基本的には新しく住む場所が決まってから現在住んでいる不動産の売却を開始します。そのため、新生活がはじまる直前の年度末は買い替えを予定している方の動きがあるため不動産が売りやすくなります。また、新築マンションを購入する場合は完成時期などに合わせて既存の物件を売却することもおすすめです。

新築マンションが売れるのは3月末に集中する傾向にあります。つまり、買い替えをする方たちはそのタイミングで一気に売却を始めることになります。すると中古物件の相場は下がってしまうため、値崩れを見越して早めに売却する必要も出てきます。

税制もチェックする必要あり

「譲渡所得」とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。譲渡所得には所得税や住民税が課税され、税率は売却した不動産を何年所有していたかによって変化するのです。税率は、所有していた期間が短いほど高くなり、期間が長くなれば安くなります。

つまり、物件を所有していた期間が短い時期に売却すると税金が高くなってしまうため、税金が軽減されるタイミングまで売却を待つという判断も必要です。

高く売るためには

「インスペクション」という言葉をご存じでしょうか? インスペクションとは建物状況調査を指す言葉で、建物の基礎や壁、屋根といった部分や、外壁や開口部といった雨水の浸入を防止する部分などを、不動産の専門家が詳しく調査します。

「インスペクションに合格する」ということは、専門家によって建物の構造や機能に問題がないことが証明されたという意味なのです。インスペクションに合格した物件であれば、買主様も安心して購入できるため売却しやすくなります。

インスペクションを行うことは義務ではありませんが、行っておくことで古い物件ほど効果を発揮します。費用は5万円程度で受けることができるため、費用対効果も高いと言えるでしょう。

高く売るためには